Texto publicado por Enrique de la Madrid en El Universal el sábado 19 de julio de 2025.
La vivienda está muy cara, muchas colonias del país sufren de gentrificación; hoy quiero contarles cuál creo que es la forma correcta de solucionarlo y qué supuestas soluciones no van a funcionar y porqué. Esto es muy importante especialmente para ti joven mexicano, pues los altos precios de la vivienda son uno de los problemas que pueden condicionar tu vida.
La gentrificación y el encarecimiento de la vivienda céntrica se ha dado principalmente por la falta de construcción de vivienda bien ubicada, más que por la llegada de inmigrantes, nómadas digitales o especulación inmobiliaria: si hubiera miles de nuevas viviendas céntricas el precio se desplomaría, pero ha pasado justo lo contrario y lo voy a ilustrar con datos.
Se construye muy poca vivienda céntrica porque las autoridades, tal vez buscando proteger a los ciudadanos, especialmente a los más vulnerables, ponen tantas restricciones a la construcción de vivienda céntrica que es muy difícil construirla, así escasea y todo lo que se vuelve escaso sube mucho de precio.
Por ejemplo, en San Francisco, EE.UU., se ocupan en promedio más de 3 años para obtener autorización para construir una nueva vivienda, eso ha hecho que se construyan pocas viviendas, sólo viviendas de lujo prácticamente y por ello la vivienda promedio vale 1.7 millones de dólares, en cambio, en Houston la vivienda promedio vale 300 mil dólares, 5 veces menos, porque es mucho más fácil construir y se construye más. Los estados que pretenden ser más progresistas y ponen más regulaciones para proteger a los ciudadanos, terminan afectándolos más a la larga.
En la Ciudad de México (CDMX) obtener permisos para construir tarda meses, es carísimo y lentísimo, en cambio, en Tlalnepantla (Estado de México) toma pocos días y esto hace que en zonas alejadas de Tlalnepantla se construya mucha vivienda barata; en contraste, en las zonas céntricas de la CDMX el único tipo de vivienda que cubre los costos y riesgos de la tramitología de construir son viviendas caras, muy modernas y con precios prohibitivos para la mayoría.
Si el margen de ganancia es poco para los desarrolladores, no vale la pena arriesgarse a invertir, en especial al considerar que es posible que nunca se obtengan los permisos. Si queremos vivienda céntrica más barata para los vecinos originarios, debemos hacer más fácil construir vivienda céntrica.
En la CDMX durante la pasada administración, se desplomó la construcción de vivienda de interés social con respecto a la administración antepasada: por cada 10 viviendas de interés social que se construían en la Ciudad de México, en la pasada administración sólo se construyeron 3, es decir ¡Se dejaron de construir 7! Con tanta falta de vivienda es natural que los precios se disparen. Algo similar pasó en el resto del país en la pasada administración, miren esta gráfica de Arena Pública como ejemplo:
En este contexto, celebro que las autoridades de la CDMX quieran enfrentar el problema de altos precios de la vivienda; celebro que entre los 14 puntos que publicaron esta semana hablen de “impulsar la producción de vivienda” con “facilidades administrativas” y “en coordinación con el sector privado”, no sólo celebro, sino que les tomo la palabra cuando dicen que quieren iniciar un “amplio proceso de discusión ciudadana en foros, conversatorios, diálogos sociales” sobre este tema.
Como parte de este ejercicio le quiero decir a todos lo capitalinos, al gobierno de la CDMX, y a todos los mexicanos que la mejor manera de reducir los precios de la vivienda y de evitar la expulsión de vecinos es con más construcción de vivienda céntrica; por el contrario, tengamos cuidado, el congelar por decreto los precios del alquiler ha probado en México ser una terrible medida que termina encareciendo los precios de la vivienda cuando supuestamente se querían reducir.
Me explico: en el centro de la CDMX ya se instauró una política de rentas congeladas desde 1948 y aunque benefició inicialmente a quienes las rentaban, terminó por perjudicarlos gravemente porque la zona terminó por ser abandonada.
Como nadie podía ganar dinero, y de forma justa, nadie invirtió en mantenimiento; las tuberías, las paredes, las viviendas se fueron pudriendo y los que pudieron, huyeron de esas zonas a pesar de que las rentas eran casi regaladas, hasta 20 pesos actuales al mes. Una vivienda casi regalada y aún así la gente huyó porque las viviendas estaban en pésimas condiciones.
La gente que vivía ahí no estaba mejor con las rentas congeladas, se convirtió en una zona muy peligrosa de noche y sumamente solitaria, la gente no se pelea por vivir en esas rentas regaladas de 20 pesos por más que están muy céntricas, prefiere pagar mucho más dinero por vivir en zonas con viviendas seguras.
Por otro lado, al no poder ganar dinero al rentar viviendas en el centro de la CDMX por las rentas congeladas, nadie construyó nuevas viviendas, lo que es muy grave, miles de personas podrían vivir en el centro de la CDMX en vez de vivir en los cerros de Ecatepec o los cerros de Tláhuac a 3 horas de su trabajo.
Hoy, si inviertes tu dinero en CETES te regresan un rendimiento del 8%, si le descuentas la inflación que es del 4%, tuviste realmente un incremento de 4% en el valor de tu dinero, pero si lo inviertes en vivienda y no puedes subir el precio de la renta más que la inflación, el incremento del valor de tu dinero descontando la inflación es 0%.
Ten en cuenta que rentar viviendas es peligroso, entre otras, nunca sabes cuándo te van a invadir los “paracaidistas”, cuando un temblor te va a hacer gastar dinero en reparaciones, un inquilino te va a dejar de pagar la renta y vas a perder dinero, el simple paso del tiempo desgasta tus paredes y con rentas congeladas no hay rentabilidad, así ¿quién va a invertir en nuevas viviendas cuando son más seguros y rentables hasta los CETES?
Entonces pasa lo que pasó en el centro de la CDMX, nadie construye vivienda y la gente se ve obligada a irse a donde sí se construye nueva vivienda céntrica, con buenos servicios y agradables cafeterías por un mayor costo que fomenta la inversión, o en las faldas de las cerros alejados.
Un argumento que escucho frecuentemente es que ya no caben más viviendas en la CDMX, que ya somos muchos, pero esto parte de una premisa equivocada, el problema no es cuántos vivimos en la CDMX, sino que estamos muy lejos los unos de los otros. De hecho, de acuerdo con el último Censo del Inegi la altura promedio en la Ciudad de México es de un piso y medio, si aumentamos ese promedio en un piso más podríamos dar vivienda céntrica a millones más.
Necesitamos ciudades más densas y compactas para tener mejor movilidad, más seguridad, mejores servicios públicos, incluso mejor acceso al agua.
Voy a profundizar en todo esto la próxima semana en un video de mi canal de YouTube, que puedes consultar en youtube.com/@edelamadrid .
